Exemple concret : Comment profiter de la nouvelle donation exonérée d’impôt pour l’achat d’un logement neuf en France

La transmission du patrimoine devient un enjeu important avec l’âge. Comment organiser cette transmission tout en réduisant l’impact fiscal ?

📢 Bonne nouvelle ! La loi de finances 2025, qui a été publiée au Journal officiel le 15 février 2025, introduit un nouvel avantage fiscal majeur : pour l’achat d’un logement neuf ou pour des travaux de rénovation énergétique d’un bien dont on est propriétaire, il est désormais possible de transmettre jusqu’à 100 000 € en exonération de droits de succession, dans une limite de 300 000 € par bénéficiaire, en plus des donations traditionnelles, sous certaines conditions.

🔎 Voici un exemple concret de la façon dont Mireille et Jean, retraités, ont tiré parti de cette nouvelle mesure pour transmettre une partie de leur patrimoine à travers plusieurs donations destinées à leurs enfants et petits-enfants pour l’achat de logements neufs en France.

Même sans descendants directs (enfants ou petits-enfants), vous pouvez bénéficier de la donation en faveur de vos neveux ou nièces, comme expliqué dans l’article ci-dessous. N’hésitez pas à me contacter pour des informations personnalisées.

• 1. Portrait patrimonial de Mireille et Jean
• 2. Exploration des stratégies de transmission
• 3. Mise en place de la donation immobilière : Étapes clés
• 4. Le gain fiscal obtenu grâce à cette stratégie
• Conclusion : L’importance d’une planification anticipée

Lors de notre première rencontre, Mireille, 88 ans, et Jean, 85 ans, m’ont présenté leur situation patrimoniale.

1.1 Leur patrimoine

💰 Liquidités :
✔️ 70 000 € sur un compte courant
✔️ 30 000 € d’épargne (Livret A, LDDS)

📈 Investissements financiers :
✔️ 290 000 € sur un compte-titres ordinaire (CTO)
✔️ 350 000 € sur une assurance-vie

🏠 Immobilier :
✔️ Appartement principal à Paris : 2 500 000 €
✔️ Résidence secondaire (détenue depuis +30 ans) : 650 000 €

💶 Revenus :
✔️ Retraites : 2 500 € et 3 500 € / mois

📉 Dépenses :
💰 2 500 € / mois

1.2 Leurs objectifs

Parents de deux enfants et grands-parents de trois petits-enfants, ils souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine en suivant ces objectifs :

✅ Transmettre efficacement une partie de leur patrimoine
✅ Minimiser les droits de succession pour leurs enfants et petits-enfants
✅ Maintenir leur niveau de vie et garder une épargne de précaution

Lors de notre première rencontre d’introduction qui a duré un peu plus d’une heure, j’ai pris le temps d’analyser la situation de Mireille et Jean, leur patrimoine, leur profil de risque ainsi que leurs objectifs.
Après avoir exploré plusieurs options, nous avons écarté certaines stratégies qui ne correspondaient pas à leurs besoins.

❌ Démembrement de propriété : trop contraignant, car ils ne savent pas s’ils conserveront leur appartement parisien.
❌ Investissement en groupement forestier : avantageux fiscalement, ne veulent pas investir dans des investissements alternatifs
❌ Vente du CTO : non pertinent. Leur CTO est bien diversifié et les plus-values de +150 000 € seraient taxées à 30 % alors qu’au moment du décès les plus-values seraient purgées.
✔️ Optimisation de l’assurance-vie : déjà optimisée avec des bénéficiaires bien définis.

2.1 Les options envisagées

Option 1 : Donation en argent (déjà utilisée)

💡 Jean et Mireille ont déjà transmis 31 865 € à chaque petit-enfant et 100 000 € à chaque enfant via des dons familiaux défiscalisés.

Option 2 : Donation pour achat d’un logement en France aux enfants et aux petits-enfants

📢 Grâce à la loi finance 2025, Jean et Mireille peuvent transmettre jusqu’à 100 000 € à chaque enfant ou petit-enfant, en plus de la donation classique sans être soumis aux droits de donation et de succession ni à l’impôt.
La donation doit être utilisée pour l’achat d’un logement neuf en France ou pour des rénovations énergétiques dans sa résidence principale.

✅ Avantage : Réduction des droits de succession futurs.
❌ Inconvénient : Nécessite de remplir des critères spécifiques (détails dans la section 3 ci-dessous).

📌 Étape 1 : Vente de leur résidence secondaire

Jean et Mireille ont vendu leur appartement secondaire pour 590 000 € après déduction des différents frais.

📌 Étape 2 : Signature de l’acte de donation

Jean et Mireille ont choisi de transmettre une partie de leur patrimoine à leurs petits-enfants en profitant du nouveau dispositif fiscal avantageux.

✔️ En vendant leur appartement et en utilisant leur épargne sur leur compte bancaire, Mireille et Jean ont pu transmettre chacun de leur côté 60 000 € à leurs trois petits-enfants, âgés de 22, 24 et 26 ans ainsi qu’à leurs deux enfants, âgés de 50 et 55 ans.
✔️ Au total, ce sont 600 000 € qui ont été transmis (60 000 € × 5 bénéficiaires – 3 petits-enfants et 2 enfants – × 2 donateurs, Mireille et Jean).
✔️ Condition : Ces sommes doivent être utilisées dans un délai de 6 mois pour l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à leur résidence principale, avec une obligation de conservation d’au moins 5 ans.

• Mathis (26 ans), qui vit déjà en couple, va compléter ce don avec un emprunt pour acheter un T3 à Voiron, où il souhaite fonder une famille.
• Pierre (55 ans), le père de Mathis, résidant également à Voiron, envisageait de déménager à Caluire-et-Cuire pour un appartement de taille équivalente, mais plus cher.
• Lucas (22 ans), tout juste diplômé et en début de carrière, va utiliser cet apport pour acheter son premier appartement à Lyon, proche de son travail.
• Emma (24 ans), jeune entrepreneure, prévoit d’acquérir un studio à Saint-Étienne pour y vivre et y installer un petit espace de travail.
• Roger (50 ans), le père de Lucas et Emma, vivant à Lyon, possède un appartement nécessitant des travaux de rénovation énergétique. Il envisage de réaliser une isolation thermique complète de son logement, comprenant l’isolation des murs extérieurs et le remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage performant. Le coût total de ces travaux est estimé à 60 000 euros.

📌 Étape 3 : Déclaration fiscale

✔️ Le notaire s’occupe de la déclaration auprès de l’administration fiscale.
✔️ Aucun droit de donation à payer grâce au nouvel abattement.

📌 Étape 4 : Effet sur la succession

En réduisant la valeur taxable de leur patrimoine de 600 000 €, Jean et Mireille diminuent les futurs droits de succession à payer par leurs enfants.

✅ Transmission de 360 000 € sans impôt
✅ Réduction de la base taxable pour la succession future

💡 Bon à savoir : Si Jean et Mireille n’avaient pas mis en place cette donation, la somme de 600 000 € aurait été soumise à des droits de succession estimés entre 20 et 30 % au premier transfert (vers leurs enfants). Puis, lors de la transmission ultérieure aux petits-enfants, une nouvelle taxation de 20 à 30 % aurait pu s’appliquer.

🔎 Conséquence : Une imposition cumulée pouvant atteindre 50 %, soit jusqu’à 300 000 € de droits de succession.

✅ Grâce à leur anticipation, Jean et Mireille ont donc permis à leurs petits-enfants et enfant de recevoir l’intégralité des 600 000 €, sans aucun impôt, optimisant ainsi leur transmission patrimoniale ! 🚀

Cette nouvelle loi sur la donation pour l’achat d’un logement neuf en France leur aura été bénéfique.

L’exemple de Jean et Mireille montre qu’en planifiant leur transmission, ils ont pu :

• Réduire la fiscalité successorale
• Transmettre leur patrimoine sans impact financier immédiat
• Profiter des nouvelles opportunités fiscales

🔎 Et vous ? Êtes-vous éligible à cette stratégie ?
Pouvez-vous bénéficier de l’exonération des droits de succession en effectuant une donation pour l’achat d’un logement neuf en France ?

Cette mesure fiscal est valable jusqu’en fin 2026.

💡 Un bilan patrimonial vous aide à identifier les solutions les plus adaptées à votre situation. Démembrement, groupement forestier, donations, assurance-vie : de nombreuses options existent, et leur pertinence dépend de votre profil.

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